Inicialmente importa conceituar a hipoteca reversa, uma vez que o instituto ainda não é disseminado em nosso país. Hipoteca reversa é uma espécie de direito real de garantia, em regra utilizada por idosos com defasagem em sua renda, de modo que o contratante/devedor hipotecário disponibilize o bem imóvel em garantia em favor de terceiro (normalmente instituições financeiras), com o intento de receber um percentual financeiro mensalmente como complementação de renda e, com o evento morte, o terceiro, que normalmente é uma instituição bancária, cobraria os valores repassados, ou se tornaria o proprietário do imóvel.
Essa modalidade de hipoteca é muito utilizada em outros países, especialmente nos Estados Unidos, onde as hipotecas são muito comuns.
Nos Estados Unidos a hipoteca reversa é chamada de reverse mortage, e também se destina à pessoa idosa, tendo por finalidade extrair do patrimônio imobiliário uma fonte de renda, sem ter que abrir mão em vida do seu patrimônio e/ou independência.
A peculiaridade deste tipo de hipoteca é que o bem dado em garantia somente poderá ser cobrado após o evento morte, e sua “perda” apenas ocorrerá em caso de não pagamento da dívida pelos herdeiros. Por se tratar de constrição onerosa, por ato de livre vontade do proprietário, não haverá qualquer resguardo, nem mesmo a preservação da “legítima” dos herdeiros necessários.
Atualmente, por não existir uma legislação federal regulamentando o tema, a modalidade carrega insegurança jurídica, pois se diferencia da regra estabelecida pelo Código Civil, e por tal razão dificulta o registro da garantia à margem da matrícula do imóvel, o que acaba por desmotivar sua aplicação.
Todavia, em breve acredita-se na disseminação desta nova realidade, uma vez que a previdência social encontra-se extremamente sobrecarregada, além do que, segundo pesquisa do SPC e CNDL, mais de 1/3 dos aposentados continuam a trabalhar, e mais de 21% destes trabalham por necessidade.
Segundo pesquisas, mais de 70% dos idosos não conseguem manter seu padrão de vida após a aposentadoria, uma vez que os benefícios correspondem a cerca de 60% da renda média dos brasileiros.
(Fonte: relatório global de sistemas previdenciários, Allianz Brasil).
Diante do anseio social, tramitam dois projetos de lei sobre o tema: no Congresso Nacional o Projeto de Lei 52/2018, que dispõe sobre a hipoteca reversa de coisa imóvel, de autoria do Senador Paulo Bauer, e na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 3.096/19, de autoria do Deputado Vinicius Farah.
Tais projetos se diferenciam pelo fato de o projeto do Senado tratar de tal regra dentro da Lei de Alienação Fiduciária, o que gera certa divergência jurídica e terminológica, uma vez que hipoteca e alienação são institutos distintos.
Por outro lado, ambos projetos em sua justificação demonstram sua necessária finalidade:
“A precária situação dos aposentados no Brasil vai melhorar, se for aprovado este projeto de lei, que propõe a criação da hipoteca reversa de coisa imóvel para aumentar suas paupérrimas aposentadorias e pensões, na maioria em mãos do INSS e que são, em média, de um salário mínimo mensal. Esse projeto tenta, justamente, aumentar a renda das pessoas das classes mais carentes da nossa população, por meio de um contrato firmado entre o maior de sessenta anos, que seja proprietário de um bem imóvel, e uma instituição financeira, que ficará obrigada a pagar uma quantia vitalícia, sob a condição de se tornar, no futuro, proprietária do imóvel hipotecado reversamente. (PL 52/18 SENADO FEDERAL)”
Este projeto de lei irá tratar da hipoteca reversa de coisa imóvel que irá ajudar em suas rendas com aposentadorias e pensões, que muitas das vezes não ultrapassam o salário mínimo mensal. É salutar saber, que esta proposta se aprovada trará um aumento na renda do idoso que seja proprietário de um bem imóvel. Isso significa que uma instituição financeira, ficará obrigada a pagar uma quantia vitalícia, sob a condição de se tornar, no futuro, proprietária do imóvel hipotecado reversamente.
Entendo que esta proposição poderá vir a ser umas das soluções para o nosso país, pois o sistema da hipoteca reversa, permitirá que o idoso venda a sua casa, sem ter que dela sair, podendo continuar morando na mesmo e ainda recebendo uma renda mensal. Esse tipo de hipoteca, já existe nos Estados Unidos e na Austrália, onde já está ratificado o seu sucesso. (PL 3.096/19).
Ambos os projetos ainda não foram finalizados, e podem ser acompanhados pelos respectivos sites da Câmara dos Deputados (https://www.camara.leg.br/) e do Senado Federal (https://www12.senado.leg.br/hpsenado ).
Importa ainda salientar que, sendo o credor instituição financeira, serão aplicadas as Regras do Código de Defesa do Consumidor, e por consequência todos os princípios basilares de tal relação. Em conclusão, como já acontece em vários outros países, a modalidade visa minimizar o problema coletivo da sociedade, que positivamente vem aumentando sua expectativa de vida, e por consequência sobrecarregando a previdência, dando assim maior independência e qualidade de vida ao idoso, reduzindo principalmente transtornos de ordem psicológica.
Neste espeque a implementação desta modalidade, além de trazer segurança aos idosos necessitados e as suas famílias, cria um novo nicho para o mercado imobiliário, além de retirar a sobrecarga imposta à previdência.
ARIÁDINE GROSSI, advogada associada do Escritório Peixoto & Cintra Advogados, especialista em Direito Processual Civil – Teoria e Prática do Novo CPC, pela Fundação Escola Superior do Ministério Público de Mato Grosso (2016), especializanda e Direito Condominial, pela CEBPJUR, expert em Direito do Consumidor, do Trabalho, Cobrança Judicial e Extrajudicial, Direito Imobiliário e Condominial, Membro da comissão de Direito Imobiliário e Secretária Geral Adjunta da Comissão de Direito Condominial, da Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional do Mato Grosso, palestrante e consultora.
