Com mais um fim de ano chegando, os síndicos têm o dever de elaborar a previsão orçamentária para ano seguinte, planejando as atividades financeiras do condomínio para que seja dada ciência dos condôminos em assembleia geral ordinária. Assim dispõe o art. 1.350, do Código Civil:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Esta é uma das principais atividades que devem ser realizadas pelo síndico, pois nela estará descrito as receitas que serão obtidas e o gastos que serão realizados.
O interesse da coletividade condominial em saber onde e como seu dinheiro, cota condominial, estará sendo empregado é de suma relevância, pois é nesta relação que o síndico ganhará confiança dos condôminos, ou seja, a sua forma de administração será eficiente.
Para Arnaldo Rizzardo “Recomenda-se a programação a fim de manterem-se cientes os condôminos do montante das obrigações. Entram nas relações as despesas comuns, que se repetem mensalmente, e que são estatutárias ou constam do regimento, denominadas ordinárias, como as relativas ao salário dos empregados aos encargos previdenciários; à remuneração do administrador e do síndico; às taxas e aos impostos da responsabilidade do condomínio; aos gastos de água, energia elétrica, gás pelo condomínio; à conservação do elevador e de outros equipamentos; ao seguro da edificação; ao serviço de jardinagem; as de conservação e limpeza das áreas comuns. O montante mensal segue certa estabilidade, não havendo significativas alterações”. (Condomínio edilício e incorporação imobiliária. – 6. ed, rev.,atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2018).
É importante mencionar que, caso haja alugueis de áreas comuns do condomínio, como, por exemplo: locação de antenas de telecomunicação no terraço, o síndico ou administrador deverá apresentar os rendimentos auferidos e a sua destinação, na competente assembleia.
O síndico deve estar atento também para os imprevistos que poderão acontecer, realizando assembleias extraordinárias para uma possível instituição de taxa extra para cobrir a despesas, caso não seja utilizado o fundo de reserva. Um exemplo que podemos citar é a necessidade de construção de alguma obra necessária e urgente.
Durante o procedimento, é relevante que o gestor condominial faça toda uma pesquisa e elabore um quadro sobre as melhorias que foram implementadas, em quais partes, as manutenções que serão realizadas ao longo do próximo ano, seguro contra incêndio, análise dos contratos com empresas terceirizadas, fazer uma nota cotação com o mercado e aderir a mais conveniente para o condomínio.
É necessário também organizar os índices para o próximo ano, salários de funcionários, a previsão que terá reajuste e os benefícios previstos da categoria. Os contratos, por sua vez, costumam ser corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), porém, outro índice poderá ser adotado pelas partes, devendo haver uma análise minuciosa de cada caso.
O síndico tem um trabalho e tanto, sendo assim, uma boa administradora de condomínio poderá ajudar na elaboração da previsão.
Nesses tipos de ações, o planejamento é essencial para conduzir todo caminho de forma eficiente e sem deixar margem de erros, demonstrando aos condôminos informações necessárias sobre o que será pago e esclarecendo dúvidas sobre eventual previsão.
É com base nisto que, sendo aprovada em assembleia, formará um título executivo extrajudicial que poderá ser executada na judicialmente, no caso dos condôminos que não cumprem com o pagamento. Nessa lição é o seguinte julgado:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CRÉDITO REFERENTE ÀS CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS OU EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DETERMINAÇÃO DE EMENDA DA PETIÇÃO INICIAL PARA APRESENTAÇÃO DA CÓPIA DA CONVENÇÃO E DA ATA DE ASSEMBLEIA QUE DISCRIMINE OS VALORES EXECUTADOS. REFORMA DA DECISÃO. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
O art. 784, inciso X do CPC/2015 atribuiu ao crédito referente às despesas condominiais a natureza de título executivo, desde que documentalmente comprovadas. De acordo com tal regra analisada em conjunto com o art. 1.336, I do CC/2002, a Ata de Assembleia-Geral que aprova a previsão orçamentária para as despesas ordinárias e do fundo de reserva é suficiente para a comprovação do crédito condominial. Possibilidade de aferir o valor da cota com base na previsão orçamentária e a proporção das frações ideais, ainda que haja modificações durante o exercício financeiro por oscilações imprevisíveis, como aquelas relacionadas às despesas de consumo de água, quando não há hidrometria individualizada. Os títulos executivos extrajudiciais podem exprimir o seu valor de forma direta ou indireta, desde que, nesta última hipótese, seja de fácil verificação. Apresentação, pelo Condomínio, das atas de assembleia que aprovaram a previsão orçamentária quanto as despesas executadas nos autos principais. Instruída a petição inicial com o título executivo e os documentos indispensáveis a propositura da execução, nos termos do art. 320, desnecessária a sua emenda. Reforma da decisão. Conhecimento e provimento do recurso.(Grifo nosso).
(TJ-RJ - AI: 00553247720178190000 RIO DE JANEIRO CAPITAL 17 VARA CIVEL, Relator: ROGÉRIO DE OLIVEIRA SOUZA, Data de Julgamento: 06/02/2018, VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/02/2018).
Mesmo aquele condômino que não participou da assembleia que foi aprovada, não concorda com as contas, deverá contribuir com o valor que foi acordado. Ao discorrer sobre essa parte, Arnaldo Rizzardo pontua o seguinte “o pagamento é obrigatório, esteja ou não o condômino utilizando a sua unidade. Não se exime da obrigação na falta de ocupação do apartamento, e, assim, não usufruindo das vantagens que trazem as despesas. Ocorre que se referem elas às partes comuns, destinadas não apenas a pessoa do titular, mas também à unidade em si. Não resulta em diminuição do montante a ausência de morador na unidade. Com ou sem ocupação direta, existem os empregados, e é utilizada a energia elétrica, assim como se fazem necessários outros bens e serviços”. (Condomínio edilício e incorporação imobiliária. – 6. ed, rev.,atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2018).
Dessa forma, é o seguinte julgado:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. PROPRIETÁRIO. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DO DÉBITO. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. 1. A taxa condominial é uma contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à disposição do condômino. A Lei 4.591/1964, que trata dos condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias, estabelece em seu art. 9º a obrigatoriedade elaboração por escrito da Convenção Condominial, bem como a necessidade de aprovação do Regimento Interno. 2. A taxa condominial tem natureza propter rem, ou seja, adere-se à coisa onde quer que ela esteja. Logo, o fato do réu ser apenas o proprietário das cotas condominiais, mesmo sem o usufruto, enseja no pagamento do débito referente ao atraso dessas taxas condominiais. 3. Recurso conhecido e não provido.(Grifo nosso).
(TJ-DF - APC: 20140910189347, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 07/10/2015, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 16/10/2015 . Pág.: 124).
Percebe-se diante das explanações que, a previsão orçamentária possui um papel fundamental na vida da coletividade e um dever do síndico apresentar, caso contrário poderá ser destituído do seu cargo por não administrar convenientemente o condomínio, conforme se infere do art. 1.350, do Código Civil.
Destarte, a transparência é fundamental na hora da apresentação, para que todos condôminos entendam de modo claro como será feita a gestão ao longo do próximo ano, não procurando exagerar nas formas de explicação e evitar provocar tumultos. Estar pronto para as dúvidas que serão apresentadas causará uma boa impressão e ganhará confiança.
Portanto, o gestor do condomínio deverá adotar um bom planejamento durante seu mandato, como também identificar e demonstrar as necessidades do condomínio e principalmente dos condôminos, passando por um cronograma de ações preventivas e estratégias de implantação e de conscientização do fluxo.
*Miguel Zaim é doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental e presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-MT
